出租物业计算器 在线版

直接在浏览器中分析出租物业的现金流、资本化率（Cap Rate）和现金回报率。仅供参考估算，不构成财务建议。

出租物业计算器完全在你的浏览器中运行。你输入的购买价格、租金和支出数据从不会离开你的设备，也不会上传到 ArrayKit。计算结果仅供参考估算，不构成财务建议。

由 Udit Agarwal 开发和维护

打开投资回报率计算器

关于 出租物业计算器

出租物业计算器根据购买价格、首付、贷款条件、租金和运营支出，分析一笔潜在的出租物业购买交易，得出四个关键数字：净营业收入（NOI）、资本化率（Cap Rate）、月现金流和现金回报率（现金对现金回报）。打开高级设置后，还可以计入空置率、年度房产税和保险费，从而更真实地反映有效租金和实际运营成本。它采用投资者常用的标准公式——NOI 等于有效年租金减去运营支出，资本化率等于 NOI 除以购买价格，现金回报率等于年现金流除以你的首付——让你在展开深入尽职调查之前，快速筛选一套独立住宅、一栋两户住宅或一个小型多户物业。所有计算均在你的浏览器本地完成，物业数据从不会被上传。仅供参考估算，不构成财务建议。

功能特性

• 根据有效租金和运营支出计算净营业收入（NOI）
• 将 NOI 除以购买价格计算资本化率
• 计算扣除贷款月供后的月度和年度现金流
• 以首付作为投入现金计算现金回报率
• 可选空置率，按实际入住率调整有效租金
• 可选年度房产税和保险字段，使支出计算更准确
• 支持全现金购买（首付等于购买价格）情形，贷款月供为零
• 完全在浏览器中运行，不上传任何物业数据

如何使用 出租物业计算器

1. 输入购买价格、首付、利率和贷款年限
2. 输入预期月租金和月度运营支出
3. 如需要可打开高级设置，输入空置率、房产税和保险费
4. 在输入区下方查看月现金流、资本化率、现金回报率和 NOI
5. 复制结果摘要，粘贴到你的笔记或交易表格中

示例

输入

$300k, 20% down, $2,200 rent

输出

Cash flow: $250/mo
Cap rate: 5.8%

常见错误与故障排除

• 结果提示「Down payment cannot exceed the purchase price.」 — 首付应为购买价格的一部分，不能等于或超过购买价格——除非你在模拟全现金购买，此时可将首付设为与购买价格相等。
• 资本化率相较现金回报率显得偏高。 — 资本化率不考虑贷款，是 NOI 相对于全部购买价格的比例；而现金回报率仅以首付作为分母——同一物业首付越少，其现金回报率相对资本化率就越高（若现金流为负则越低）。
• 租金明明能覆盖贷款月供，但月现金流仍为负数。 — 现金流是用租金扣除完整的贷款月供，再加上运营支出、税费、保险和空置损失——请检查高级设置中的税费和保险是否已在月度支出中重复计算。
• 将利率输入成了 0.065 而不是 6.5。 — 利率应以整数百分比输入（6.5% 请输入 6.5），而不是小数——输入 0.065 会被当作 0.065%，从而得出不切实际的低月供。

常见问题

出租物业计算器能计算什么？

它会根据你输入的购买价格、贷款条件、租金和运营支出，计算净营业收入（NOI）、资本化率、月现金流和现金回报率。

出租物业计算器如何计算 NOI？

NOI 等于有效年租金（按空置率调整后的月租金乘以 12）减去年运营支出，后者包括你的月支出乘以 12，再加上输入的房产税和保险费。NOI 不包含贷款月供。

在这个计算器中，资本化率和现金回报率有什么区别？

资本化率是 NOI 除以全部购买价格，不考虑贷款，因此可以将物业按全现金购买的方式进行比较。现金回报率是（扣除贷款月供后的）年现金流除以你实际投入的首付，反映的是你所投入现金的回报率。

空置率会改变出租物业计算器显示的资本化率吗？

会。打开高级设置后，空置率会在计算 NOI 之前降低有效月租金，从而使 NOI 和资本化率都反映真实入住率，而不是 100% 满租的理想情况。

出租物业计算器可以模拟全现金购买吗？

可以。将首付设为与购买价格相等，贷款金额和贷款月供都会变为零，此时月现金流就等于 NOI 除以 12，没有偿债支出。

出租物业计算器是财务建议吗？

不是。它只是根据你输入的数字进行的快速估算工具。仅供参考估算，不构成财务建议。任何购买决策都应通过合格专业人士核实，并结合真实的贷款报价以及包含维修维护在内的完整本地支出数据。

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